ABC de la Corrupción Inmobiliaria

Fuente: Reforma, 10 de diciembre de 2017

El desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México es identificado por constructores como una industria asociada a la corrupción. Víctimas y partícipes de prácticas corruptas con las dependencias con quienes interactúan, con la condición de preservar su identidad, constructores explican cómo funciona la corrupción en cada fase de la edificación en la CDMX.
El desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México es identificado por constructores como una industria asociada a la corrupción.

Víctimas y partícipes de prácticas corruptas con las dependencias con quienes interactúan, con la condición de preservar su identidad, constructores explican cómo funciona la corrupción en cada fase de la edificación en la CDMX.
Éstas son algunas de las prácticas de corrupción en la cadena de la industria inmobiliaria:

Primera etapa: trámites previo a construcción

Certificación Único de Zonificación de Uso de Suelo (Cuzus)

Este documento que expide la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) es fundamental para delimitar los alcances de la obra. Las alteraciones del uso de suelo por medio del Cuzus pueden transformar un uso unifamiliar a plurifamiliar, duplicar el número de niveles permitidos, reducir el espacio de área libre de construcción o alterar la cantidad de cajones de estacionamiento, entre otros.

Según testimonios, estas alteraciones se negocian por fuera, a través de gestores que tienen conexiones con personal de la Secretaría.

Certificación Único de Zonificación de Uso de Suelo (Cuzus)

Este documento que expide la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) es fundamental para delimitar los alcances de la obra. Las alteraciones del uso de suelo por medio del Cuzus pueden transformar un uso unifamiliar a plurifamiliar, duplicar el número de niveles permitidos, reducir el espacio de área libre de construcción o alterar la cantidad de cajones de estacionamiento, entre otros.

Según testimonios, estas alteraciones se negocian por fuera, a través de gestores que tienen conexiones con personal de la Secretaría.

Difícilmente alguien de ventanilla puede alterar un Uso de Suelo. Aunque seguramente sabe con quién es. Es de mandos medios o altos. Con todos los caminos que ellos se saben. Sin duda el secretario y uno o dos niveles abajo de él. Es muy caro»…

 Manifestación de Construcción

Aún con los documentos en regla, según los constructores, las Delegaciones de la Ciudad de México llegan a solicitar «tarifas», por lo costoso que resulta suspender una obra.

Nos pusieron una tarifa: 50 mil pesos por departamento. Si no, a cada rato te van a poder molestar. Los dueños ofrecieron 30 mil: 15 mil al inicio y 15 mil al final. El acuerdo se cerró en 42 mil pesos por departamento»…

 La oferta se hace por teléfono. Es a nivel medio y medio bajo. Son verificadores e inspectores… o quienes los controlan»…

Otras dependencias…

El Cuzus es sólo uno de los requisitos para obtener la Manifestación de Construcción por parte de la Delegación y poder comenzar a edificar.
Para la obtención de otros requisitos, intervienen más autoridades de los que se presentan originales y copias de diversos documentos:
–Dictamen de Factibilidad de Servicios Hidráulicos emitido por el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (Sacmex).
–Comprobantes de pago de derechos del registro, análisis y estudio, de los aprovechamientos para mitigar afectaciones ambientales y viales, y de los derechos por la instalación o modificación de tomas de agua y conexión a la red de drenaje.
–Comprobante de pago de los Aprovechamientos previsto en el artículo 302 del Código Fiscal del Distrito Federal o, en su caso, del Acuerdo del Sacmex para la construcción de la obra de reforzamiento hidráulico por parte del desarrollador.
–Constancias de No adeudos de impuesto predial y derechos por servicio de agua, expedidas por la Administración Tributaria y el Sacmex.

Sobre Sacmex:
 Nunca he visto que se les dé gusto en algo. Irremediablemente hay que dar dinero. El último ofrecimiento que me han hecho es: ‘Tú no hagas los hidráulicos. Trae tu plano y te lo hacemos aquí’.

Porque sólo ellos saben el método que vana a aprobar.Constructor de la Ciudad de Mëxico.
El trámite debe costar 6 o 7 mil pesos. El proyecto con ellos, como 50 mil»…

Sobre adeudos a Tesorería:

Los constructores confiesan que pueden acordar descuentos en los adeudos para pagar menos, con la inclusión de la comisión del funcionario.

INAH e INBA:

De acuerdo con los testimonios, en el caso de las construcciones catalogadas como patrimonio artístico y/o histórico, algunos verificadores de esos institutos legitiman proyectos que están fuera de la norma.

Los actos de corrupción provienen también de los propietarios de la inmuebles a los que, por su ubicación, constructoras les ofrecen adelantos monetarios y en algunos casos departamentos al terminar la construcción.

Existen casos en los que los dueños inundan sus propias casas, que serán demolidas para un nuevo desarrollo, y cuando se deterioran es inviable mantenerlas en el catálogo de patrimonio cultural»…

Segunda etapa: construcción

Cuando la obra ya cuenta con la Manifestación de Construcción, interactúa con otras autoridades de la Ciudad, susceptibles de actos de corrupción.

Elementos policiacos:

El constructor busca al jefe policial encargado de la zona para que lo deje trabajar sin interrupciones mientras descargan material, sacan cascajo o realizan el acabado en las fachadas de una obra, actividades que implican maniobrar en la víapública.

La cuota periódica a los elementos policiacos oscila entre mil 500 y 2 mil pesos.

Sindicatos de la construcción:

La mayoría de las obras no cuentan con un contrato colectivo de trabajo. A cambio de obviar el requisito y colocar una placa en las instalaciones de la obra, el primer Sindicato que arribe a la obra recibe una cantidad de dinero y entrega un recibo por concepto de «contrato colectivo de trabajo». Para el constructor es fundamental que se maneje un solo pago y evitar que éste se vuelva periódico.

Protección civil:

EL Programa Interno de Protección Civil está constituido en la norma de la Ley General de Protección Civil y es obligatorio. Es una manera de organizar a los usuarios o habitantes de un inmueble en situaciones complicadas. Los constructores lo rechazan por el alto nivel de rotación de personal en las obras.
El curso, que consiste en 4 o 5 horas, aplicado por Protección Civil capitalina es obviado en ocasiones después de un acuerdo con los constructores.

Es una simulación. Hacen como que dan un curso. Nosotros, como que aprendemos. Dicen: ‘Mire, si quiere ya, tanto, y digo que ya se pagó. Su gente está bien cansada… El curso cuesta alrededor de 15 mil pesos. Se obvia con 3 o 4 mil pesos…».

Instituto de Verificación Administrativa, Invea

El Instituto sólo pueden acudir a una obra por mandato de la Delegación o por queja vecinal, respecto a obras que violen el tipo de uso de suelo y los establecimientos mercantiles.
Los constructores señalan que alrededor de la mitad de los casos, los funcionarios de esta dependencia buscan un beneficio económico al margen de su labor.

«Llegaron a verificar la obra. Pidieron la documentación. Se les enseñó en copia. Querían ver los originales. Es poco común por el riesgo de que se dañen. Se llegó a juicio. Pidieron 32 mil pesos para terminarlo… Es más caro tener una obra parada»..

Tercera etapa: Autorización de uso y ocupación

El constructor solicita ante la Delegación ese documento, quien debe constatar que lo realizado corresponda a los permisos otorgados, por lo que realiza una visita de verificación.
Es, según los constructores, «el último jaloneo de dinero».

«El arreglo ocurre en la visita a la obra. Difícilmente se realiza en fecha posterior, para evitar riesgos. Tienes que ir bien preparado con los billetes para que el señor se vaya con el papel y se selle en la Delegación. Puede ser muy caro»…

Los DRO ‘firmones’…

El Director Responsable de Obra y los Corresponsablesson las personas auxiliares de las autoridades, con autorización y registro de la Seduvi, para verificar que las obras tipo B y C –de uso habitacional o mixto, mayores a los 5 mil metros cuadrados–, se apeguen a la normatividad. El DRO debe dar seguimiento a todo el proceso de la construcción.

Entre el gremio constructor, sin embargo, existen DRO conocidos como «Los firmones», que por un costo menor al promedio, avalan los documentos presentados por los constructores ante las autoridades.
De acuerdo con los testimonios, en las ventanillas de las delegaciones se pueden hallar a DRO, acreditados por Seduvi, que ofrecen su firma sin revisar el proyecto ni darle seguimiento.

«No abrió un solo plano. Preguntó de qué se trataba, pero no lo corroboró. Cobró 10 mil pesos. No se enteró ni del tamaño que era el terreno. No checó nada. Nunca lo volvimos a ver. No se paró nunca a revisar nada»…

¿Por qué no a la Ley de Seguridad Interior?

Con 34 artículos y 4 transitorios,  se votará la Ley de Seguridad Interior en el Senado. La ONU y organizaciones sociales de derechos humanos han identificado estos catorce puntos argumentando su oposición a la Ley:

1. Ambigüedad de conceptos

La Ley de Seguridad Interior utiliza conceptos ambiguos y laxos que favorecen una aplicación extensiva, discrecional y arbitraria.

2. Violación al principio de necesidad

Con el argumento de la existencia de “riesgos de seguridad interior”, concepto ambiguo que sugiere situaciones que puedan convertirse en amenazas. Ante ellas, las autoridades podrían llevar a cabo acciones de seguridad interior.

3. Papel indebido de las Fuerzas Armadas

Las Fuerzas Armadas tendrían libertad de actuar de manera autónoma de las autoridades civiles.

4. Sometimiento de la autoridad civil al mando militar

Precisamente las autoridades civiles quedarían por debajo de las Fuerzas Armadas debido a que se establece un monopolio en la dirección y coordinación.

5. Ausencia de controles

La Ley de Seguridad Interior sólo presenta dos artículos relacionados al “control de las acciones en materia de seguridad interior”, y se reducen a simplemente informar al Presidente de las acciones realizadas.

6. Ausencia de políticas de fortalecimiento de las instituciones

La ley no contempla un programa de adiestramiento para las fuerzas armadas para desarrollar funciones que indebidamente les concede la ley.

7. Indebida regulación del uso de la fuerza

El “uso legítimo de la fuerza” que establece esta ley no se ajusta a estándares internacionales.

8. Indebida protección y garantía de los derechos humanos

La Ley de Seguridad refiere un apartado inexistente en el artículo 29. La ley cita que, cuando se requiera la “suspensión de derechos, se estará a lo dispuesto en el artículo 29 de la Constitución Política y leyes respectivas”.

9. Afectaciones a la protesta social

La participación de las Fuerzas Armadas en todo tipo de protestas generaría el uso de la fuerza excesiva contra la ciudadanía.

10. Ausencia de transparencia

El artículo 9 de la ley inhibe la transparencia, el acceso a la información y la rendición de cuentas.

11. Lesión a la autonomía

La ley de seguridad obliga a los organismos autónomos, como los que defienden los derechos humanos, como la CNDH, a “proporcionar la información que le requieran las autoridades”, lo que socava, precisamente, su autonomía.

12. Inconstitucionalidad e inconvencionalidad

La ONU-DH es contundente en este punto: El concepto de seguridad interior se asocia a crímenes autoritarios, pues se faculta a los militares a llevar a cabo funciones de seguridad pública.

13. Ámbito de excepción del derecho procesal administrativo

La ley contempla que “la materia de Seguridad Interior queda excluida de lo dispuesto en la Ley Federal de Procedimiento Administrativo”, lo cual crea un ámbito de excepción que favorece la arbitrariedad y vulnera el principio de legalidad y el adecuado control administrativo.

14. Ausencia de explicitud de los principios rectores

El artículo 3 refiere los principios que se observarán en ejercicio de las atribuciones de seguridad interior. Sin embargo, la mayoría de dichos principios sólo están referenciados a los de otro ordenamiento legislativo, lo que dificultará observarlos por parte de las autoridades involucradas en la aplicación de la ley.

Fuente: Regeneración

Determinado el cobro por aumento de cajones de estacionamiento

El pasado 11 de Julio se modificó la Norma para Estacionamientos, estableciendo máximos de cajones en edificios. A partir del rebase de los máximos, se cobrará una tarifa que ya esta en la Iniciativa de Decreto para reformar el Código Fiscal.
Pongamos un ejemplo: Si mi edificio requiere un máximo (no mínimo, como antes) de 100 cajones de estacionamiento no pagó, si quiero aumentar el número de cajones dependerá del número de incremento que quiera para cobrar un derecho. Si quiero aumentar entre un 1 a 50%, el pago es nulo, es decir si yo quisiera construir 50 cajones más, no pagaría. Si Construyo entre 51 y 75 por ciento más, la cuota es de $73,570 pesos, es decir entre 51 y 75 cajones de más; ahora bien si quiero construir entre el 76 al 100 por ciento de más, el cobro por derecho a esos cajones será $147, 140 pesos.
En realidad, no vemos cómo se busca desincentivar el uso del automóvil con esta nueva Norma. Antes, si eran 10 departamentos y el tamaño era mayor a 150 m2, era necesario proporcionar mínimo 2 cajones de estacionamiento. Ahora, el máximo es 3 por departamento. ¿Quién, en estos tiempos, construye más de lo necesario para vender? Seguramente seguirán siendo dos por departamento y en ese caso no se pagará ningún derecho.
¿Usted qué opina?

Fuente: Reforma

Obra Chueca: el sello de Mancera

Fuente: Reforma, 10 de diciembre de 2017, Andro Aguilar.

Sólo en los últimos ocho meses, la sociedad civil recopiló mil 45 reportes de obras irregulares en la Ciudad de México, principalmente en las Delegaciones Benito Juárez y Alvaro Obregón.
Las organizaciones Suma Urbana, Ruta Cívica y Virk crearon en marzo la plataforma digital Obra Chueca, para monitorear la corrupción inmobiliaria en la Ciudad.

Los reportes reflejan que 423 de esas obras no cumplen con las características reglamentarias; 143 se ubican en áreas verdes o espacios públicos; 107 carecen de permisos o documentación; 59 rebasan los niveles permitidos, cuentan con documentación falsa (34), violan el tipo de uso de suelo permitido (17), o tienen estudios de impacto falsos, deficientes o carecen de ellos.

En cinco años, la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT) enfrentó 6 mil 655 casos de violaciones referentes al uso de suelo urbano. Casi el doble de las 3 mil 625 ocurridas en el sexenio de Marcelo Ebrard y siete veces más que las 801 de la Administración de Andrés Manuel López Obrador.

Además de las irregularidades, la Administración de Mancera destacó por suavizar las normas para los constructores.

En enero de 2015, el Jefe de Gobierno eliminó con un decreto la suspensión inmediata de obras que incumplieran requisitos para operar, pero que pudieran solucionarse en tres días, a través del apartado III del artículo 228. También, redujo la responsabilidad administrativa de los Directores Responsables de Obra (DRO) y Corresponsables, de 10 a 5 años.

Además, desde el 10 de noviembre de 2016, el Gobierno de la Ciudad carece de marco legal para imponer sanciones a los DRO, encargados de verificar que las obras se apeguen a la normatividad.

La Jefatura de Gobierno suspendió el artículo 42 del Reglamento de Construcciones de la Ciudad, que establece la responsabilidad de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) para conocer y resolver las infracciones de los DRO y Corresponsables de Obra y emitir sanciones.

En su comparecencia ante la Asamblea del 31 de octubre pasado, el titular de la Seduvi, Felipe de Jesús Gutiérrez, señaló que en la Administración mancerista han sido sancionados 51 DRO y la dependencia informó que en cinco casos el castigo ocurrió en 2017.

REFORMA solicitó entrevista con el titular de la Seduvi para saber cómo han aplicado las supuestas sanciones a los DRO, pero no obtuvo respuesta.

Uno de los proyectos inmobiliarios de Miguel Ángel Mancera más destacados fue la creación de seis Sistemas de Actuación por Cooperación (SAC) en la Ciudad de México, desde abril de 2015 hasta mayo de 2016.

Los SAC suman en conjunto más de mil 200 hectáreas -de acuerdo con una investigación de Suma Urbana- y cada uno es un polígono con espacios públicos y privados, delimitado por el Jefe de Gobierno a petición de un particular, donde se permite permutar usos de suelo y relotificar. Al funcionar a través de un fideicomiso privado, no son susceptibles de hacer pública su información.

Después del sismo del 19 de septiembre, Mancera logró la aprobación en la Asamblea Legislativa de su propuesta de Reconstrucción, que permite que los inmuebles colapsados sean reconstruidos con 35 por ciento más de niveles y/o viviendas, aún por encima de lo permitido en los Programas de Desarrollo Urbano.

Los inmuebles reconstruidos pueden adquirir nuevos niveles si adquieren un «Sistema de Transferencia de Potencialidad», al «aprovechar» pisos no «utilizados» por otro predio ubicado en un terreno con uso de suelo que lo permita.

Siempre hay cómo darle la vuelta

Un vecino de la calle de Culiacán en la Colonia Condesa «tramitó» o le «consiguieron», un permiso aprócrifo para ocupar dos lugares de estacionamiento en la zona de parquímetros. Siempre hay uno que se quiere pasar de listo.
El permiso fue detectado cuando la empresa recibió el documento y llamó a Laura Ballesteros para preguntar por qué se había dado el permiso, sin embargo, como Subsecretaria de planeación, no tiene esa atribución. La empresa si cumplió con el dicho de «al ojo del amo, engorda el caballo».
Ojalá esta eficacia sea practicada en Polanco, en donde cada día se unen en contubernio valets parking y operadores de parquímetros, seguro usted o alguien cercano a usted, tendrá un historia que contar al respecto.
Lo cierto es que este vecino se puede hacer acreedor a una sanción de 20 años de prisión.

Fuente: Reforma

¿Valoración económica o ambiental de los árboles en la CDMX?

Siempre que hay una tala de árboles para una nueva construcción o para que se «vea» un establecimiento mercantil, nos preguntamos quién decide el que se tale un árbol. La Secretaria del Medio Ambiente ha creado una metodología cuestionable si consideramos el valor ambiental de un árbol. En este artículo, nos explican cómo es que SEDEMA asigna un precio a la tala de un árbol sin considerar su alto valor ambiental que por obvias razones afectará nuestra calidad de vida.
También recordarles que La Voz de Polanco sigue con su proyecto «Muérdago», el cual consiste en buscar donativos para el saneamiento de nuestros árboles infestados de muérdago que están condenados a morir sino los atendemos. Te invitamos a participar, consulta nuestra página.
EL COSTO Y VALOR DE LOS ÁRBOLES POR CRISTINA AYALA Y MONSERRAT MOYSÉN

“En los días que corren la gente sabe el precio de todo y el valor de nada.”

Oscar Wilde

Vivimos en un mundo cada vez más urbanizado. Las oportunidades que se generan dentro de las ciudades han favorecido que el 50% de la población mundial viva en estos sitios. Sin embargo, el crecimiento urbano conlleva altos niveles de cambio de uso de suelo y degradación ambiental, afectando la calidad de vida de sus habitantes. Esta situación ha sido abordada desde disciplinas conjuntas que buscan integrar distintos paradigmas para generar propuestas aplicadas que favorezcan la comunicación entre diversos actores. Ejemplo de éstas son la ecología política, la economía ecológica y la economía ambiental. Estas disciplinas proponen repensar la interacción sociedad-ambiente por medio de conceptos como los servicios ecosistémicos,1 el capital natural2 y la valoración ambiental3para demostrar la importancia de la naturaleza y las consecuencias de su pérdida en nuestra vida diaria.

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En teoría, este puente entre la economía y las ciencias ambientales permite crear herramientas de protección ambiental bajo la premisa de que la valoración es el primer paso para la conservación. Además, facilita la comunicación entre diversos actores de la sociedad como la academia, tomadores de decisiones y sociedad civil al exhibir las consecuencias de la degradación ambiental en el presupuesto gubernamental o incluso en el gasto individual. Sin embargo, en la práctica, esta asociación depende mucho de las intenciones de quien use las herramientas.

Ejemplo de esto es la idea de la “valoración económica”, la cual ofrece útiles aportaciones al manejo de los recursos naturales, pero con un alto grado de mal entendimiento. Este concepto permite reconocer en términos monetarios el valor que tienen los bienes4 y servicios ambientales,5 los cuales no poseen un mercado y han sido asumidos como infinitos.6 Así, esta herramienta nos ayuda a entender que tanto nos afectaría económicamente la alteración del ambiente, estableciendo parámetros de similitud entre lo ecológico y lo económico, pero sin que el valor pueda ser traducido en un precio de venta. Su objetivo final es facilitar la toma de decisiones y la elaboración de políticas públicas al transmitir un mensaje en un lenguaje universal. Sin embargo, es importante estar conscientes de los límites de esta herramienta, la cual deja fuera el invaluable valor intrínseco de la naturaleza así como gran parte de la interacción naturaleza-sociedad al reducir un sistema complejo a un valor numérico. 

Desgraciadamente, en la Ciudad de México la interpretación de esta herramienta ha sido utilizada para justificar el aumento de las talas, como un tipo de pago por obtener permiso degradar los ecosistemas. En lo que va de la administración se han talado más de 10 mil 144 árboles a causa de obras públicas y privadas, los cuales fueron valuados en un precio promedio de 11 mil 656 pesos por árbol 7 para obtener cerca de 90 millones de pesos en tres años. Estas compensaciones se han basado en siete características del árbol a talar para determinar la cantidad económica que un promovente de obra (pública o privada) debe pagar como medida compensatoria (Tabla 1). Dependiendo del puntaje de la valoración (que tiene una escala de uno a cuatro para cada variable, siendo el máximo puntaje 28), se determina la cantidad a restituir, siendo el valor máximo a pagar por un árbol $13,140 pesos.8

Tabla 1. Criterios de calificación de los árboles9

tabla1

A diferencia de los métodos practicados internacionalmente,10 entre los aspectos que se evalúan nunca se especifica la especie, lo cual coloca a los árboles como figuras genéricas, sin importar si son endémicas o exóticas. Igualmente grave es que tampoco considera el sitio donde se encuentran. Estos aspectos son fundamentales en cualquier fórmula que intente valorar los árboles, ya que la apropiación y uso de los recursos naturales dependerá de si forman parte de una zona residencial, comercial o industrial. Por lo tanto, en el caso de los árboles talados en la Ciudad de México la fórmula usada omite aspectos cruciales para su valoración, e ignora el costo de mantenimiento de los individuos hasta que superen su etapa juvenil, que es su mayor momento de vulnerabilidad.

Otra deficiencia de la práctica en la Ciudad de México es que ignora las referencias internacionales, en los cuales se han llegado a valuar los beneficios obtenidos de los árboles urbanos hasta en 638 millones de dólares anuales11 (equivalente a 11,707,300,000 pesos anualesvii) -sin tomar en cuenta los beneficios estéticos-. Esto representa una pérdida de 80 billones de dólares si es que estos árboles llegaran a desaparecer.

Estas valoraciones arrojan cifras mucho mayores a los propuestos por SEDEMA puesto que consideran las múltiples contribuciones económicas que se obtienen a partir de los árboles. A continuación se mencionan algunos de los beneficios que los arboles proveen en términos económicos: 

1. Aumento en la plusvalía inmobiliaria

Se ha demostrado que los arboles pueden aumentar significativamente el valor de una propiedad ya que los compradores de bienes inmobiliarios están dispuestos a pagar más por zonas con un paisaje arbolado1 Lo mismo sucede en el caso contrario. Se ha llegado documentar la perdida del 9% del valor total de una propiedad a causa del derribo de un solo árbol: un gran roble negro que formaba parte del paisaje adyacente1. Esto demuestra una paradoja, ya que son los propios desarrollos inmobiliarios los que en muchas ocasiones propician la tala de arboles, atentando contra su mismo negocio.

2. Protección contra tormentas y deslaves

Los árboles son capaces de reducir la escorrentía y la erosión del suelo, por lo que se ha reportado que reducen en un 7% de la necesidad de barreras y estrategias contra deslaves2. Esto se ve incrementado si se consideran la cantidad de vidas humanas que podrían estar en riesgo debido a la deforestación.

3. Ahorro de energía

Los arboles tienen una capacidad de regulación de la temperatura que suele ser olvidado. Por ejemplo, su potencial de enfriamiento puede ser equivalente a encender el aire acondicionado de 10 habitaciones durante 20 horas al día, y en invierno puede ayudar a ahorrar hasta un 25% de gasto en calefacción.

4. Purificación del aire y almacenamiento de agua

Es parte del conocimiento general la habilidad de los árboles de modificar la calidad del aire, sin embargo, pocas veces se concibe su alcance y su efecto en nuestra salud. Ciudades como Boston, Los Ángeles y Nueva York han mostrado que un incremento del 10% en el dosel de sus árboles reduce la cantidad de ozono. Además, se ha reportado que la totalidad de los árboles de Filadelfia almacenan aproximadamente 481,000 toneladas de carbono con un valor estimado de 9.8 millones de dólares. De igual forma, 10 mil árboles pueden guardar 10 millones de galones de agua de lluvia al agua, lo cual es especialmente importante en una ciudad con problemas de acceso al agua como lo es la Ciudad de México.

5. Salud pública

Posiblemente el beneficio que menos se considera al momento de valorar a los árboles y las áreas verdes urbanas es su efecto en la sociedad. Esto se debe a que sus impactos suelen considerarse difusos y difíciles de medir. Sin embargo, este es uno de los aspectos que mayor repercusión puede tener sobre el presupuesto gubernamental en materia de salud. Por ejemplo, existe amplia evidencia respecto al efecto de la naturaleza próxima en la salud mental de las personas. Es por esto que Estados Unidos ha valorado sus parques como centros de esparcimiento en dos mil millones de dólares al año. Del mismo modo, se sabe que la presencia de grandes áreas verdes urbanas puede reducir en 52% los delitos, lo que favorece a la disminución de los presupuestos de seguridad.

Tomando en cuenta lo anterior es posible decir que la falta de un análisis integral en la valoración económica de árboles en la Ciudad de México refleja falta de información y fallas técnicas con consecuencias ambientales y sociales. Esto puede ser el resultado de un conflicto de intereses al ser los promoventes de las obras los que contratan a los dictaminadores para realizar el diagnóstico de los árboles a talar y el consecuente monto de resarcimiento.

Una verdadera evaluación ambiental que busque obtener un valor económico acercado a la realidad requiere considerar todos los servicios ecosistémicos que los árboles prestan de forma individual y como parte del entramado verde al cual pertenece. Esto incluye que tomen en cuenta tanto los servicios ecosistémicos directos (captura de CO2, recarga del acuífero, mejoramiento de la calidad de aire, por ejemplo) como los indirectos (mantenimiento de la biodiversidad, efecto en la salud física y mental). 

Además, se debe tomar en cuenta que los individuos removidos forman parte de la “infraestructura” verde de las ciudades, por lo que su remoción tendrá, en mayor o menor medida, consecuencias en la fragmentación del sistema completo. Es por esto que la valoración económica suele integrar a los componentes económicos y biológicos, un estudio detallado acerca de las necesidades y percepciones de los distintos usuarios de los servicios ecosistémicos. Finalmente, el manejo correcto de los recursos requiere de una constante evaluación que revise si las premisas originales siguen siendo válidas.

Todo esto hace necesario distinguir entre el costo y el valor de la naturaleza, ya que mientras el costo hace referencia a la cantidad de dinero empleada para algo, el valor está dado por la subjetividad, requiere de contexto e incluye los beneficios potenciales futuros. Así que aunque pueda calcularse el costo de creación 1 m2 de un área verde, esto no refleja el valor perdido durante su destrucción y hace imposible homologar criterios para generar una cifra universal compensatoria. El costo de los árboles puede ser calculado fácilmente, basta con sumar su precio de compra con el esfuerzo de sembrarlo. Su valor como pieza clave de nuestra sobrevivencia es invaluable.

El mejor ejemplo de la diferencia entre el costo y el valor hace referencia a la compra del territorio que hoy conocemos como el estado de Washington. En 1854 el Presidente Franklin Pierce envió un mensaje al Jefe Seattle en el que le propone la venta de las tierras donde su tribu habitaba. El Jefe respondió con una carta que habla del significado de la tierra para su pueblo y deja entrever que, aunque los componentes intangibles de un paisaje no pueden ser valorados económicamente, está dispuesto a analizar la propuesta de compraventa, pues sabe que si no es “por las buenas”, el terreno podrá ser adquirido por las malas. Claramente el valor de esas tierras superaba el precio que alguien podría pagar por ellas. Sin embargo, ante el inminente exterminio de la tribu defendiendo el territorio, el Jefe Seattle aceptó que su tribu viviera en adelante en reservas. Este decisión le ganó el desprecio de los suyos, afectando cientos de generaciones posteriores.

De forma similar, los ciudadanos de la Ciudad de México estamos acostumbrados al “va porque va” aceptando la pérdida de nuestros espacios verdes ante proyectos presuntamente inminentes. Estamos acostumbrados a la corrupción y los conflictos de intereses entre constructoras, consultorías y una secretaría del medio ambiente que usa las herramientas de protección del ambiente en su contra. Hemos estado dispuestos incluso a negociar la violación de nuestro derecho a un ambiente sano, pagándolo con nuestra propia salud. ¿Estamos dispuestos también a aceptar la venta de nuestras tierras por frustración, aceptando ganar el desprecio de nuestros descendientes?

En palabras del Gran Jefe Seattle:

“¿Cómo podríais comprar o vender el cielo, el calor de la tierra?

Esta idea nos parece extraña. No somos dueños de la frescura del

aire ni del reflejo del agua. ¿Cómo podríais comprárnoslos?…

…Así termina la vida y comienza el sobrevivir…”.

 

 

Para la Suprema Corte (2+2=5) puede ser constitucional

Alfredo Acle Tomasini comenta sobre lo sucedido en la Suprema Corte de Justicia de la Nación respecto a la Acción de Inconstitucionalidad del predial 2017, cuyo dictamen no favoreció a la ciudadanía.

Imaginen que seleccionamos a nueve estudiantes de secundaria para que, en veinte minutos, encuentren las razones que explican porque la tarifa del impuesto predial establecida en el Artículo 130 del Código Fiscal de 2017 de la Ciudad de México provocó, con respecto al año anterior, incrementos en el predial sensiblemente superiores al 3.99%, que fue el porcentaje fijado por la Ley de Ingresos para aumentar las cuotas y contribuciones.

Probablemente, la mayoría de ellos identificaría los dos errores que explican dichas diferencias: 1) Las columnas de los rangos que sirven para clasificar a los inmuebles según su valor catastral no se incrementaron en 3.99% y, 2) Las tasas aplicables a las diferencias entre el valor catastral de los inmuebles y el valor inferior de cada rango se aumentaron, erróneamente, en 3.99%

Pero, en apenas veinte minutos, siete de nueve ministros de la Suprema Corte de Justicia resolvieron que, pese a su obviedad aritmética, no había tales errores. Salvo la ministra Norma Lucía Piña que sí los señaló, aunque sus argumentos no tuvieron ninguna trascendencia en una sesión apática, sin casi intervenciones, que pareció un mero trámite para sellar un asunto planchado con antelación.

En efecto, después de once meses desde que se presentó la Acción de Inconstitucionalidad relativa a varios artículos del Código Fiscal, el ministro Pardo Rebolledo propuso al Pleno celebrado 28 de noviembre, un proyecto que, además de ignorar los errores mencionados, también argumentó a favor de la retroactividad del nuevo factor de descuento por antigüedad de las edificaciones que pasó de 1% a solo 0.8% anual, porcentaje que misteriosa y espontáneamente se modificó respecto al proyecto enviado por el jefe de Gobierno en diciembre de 2016, sin que en la Asamblea hubiera mediado algún debate al respecto.

El efecto combinado de los errores en la tarifa y la retroactividad en el nuevo factor de descuento, hicieron que el impuesto predial de miles de capitalinos se incrementara entre 9% y, en casos extremos, más 1,000% como sucedió principalmente con contribuyentes que, por considerarse población vulnerable, gozaban antes de cuota fija.

Dichos aumentos, muy lejanos del 3.99% aprobado en la Ley de Ingresos de 2017, explican porque al mes de junio, la recaudación por este impuesto creció 13.8% con respecto al año anterior y que incluso haya sido 11.3% superior al monto presupuestado para ese período.

Quienes estuvimos atentos a este asunto pensamos en algún momento con cierto optimismo, sino es que ingenuamente, que al ser tan evidentes los errores en el Código Fiscal y fácil su comprobación, esto sería suficiente para que la Suprema Corte declarará procedente la Acción de Inconstitucionalidad que llevaría a corregirlos y a resarcir a los causantes. Nos equivocamos estrepitosamente. Quizá la justicia sea ciega, pero probablemente no sea sorda.

Si la Acción de Inconstitucionalidad hubiera prosperado, Mancera habría sufrido un grave descalabro político en un momento harto inoportuno para él; justo en el albor del proceso electoral.

¿Por qué?

1.- Porque la Acción de Inconstitucionalidad la planteó el partido MORENA con el apoyo del Verde y, por ende, si esta prosperaba sería para el primero un triunfo importante que de inmediato capitalizaría políticamente en su carrera para hacerse del gobierno de la Ciudad.

Cabe aclarar al lector, que el suscrito no es miembro, ni simpatizante de dichos partidos y de ninguno otro, pero debo reconocer que en el asunto del predial de la Ciudad de México fueron los únicos que se hicieron eco de los reclamos de los ciudadanos, mientras que el PAN, a pesar de escucharlos y conocer a detalle toda la evidencia numérica, dado que preside la Comisión de Hacienda de la Asamblea Legislativa, decidió cínicamente jugar el papel de comparsa del PRD.

2.- Porque si la Suprema Corte resolvía a favor de la Acción, se haría evidente la ineptitud del equipo cercano de Mancera o sus estrategias tramposas para tomar del bolsillo del ciudadano más recursos de lo autorizado por la Ley de Ingresos. Peor aún, hubieran tenido que devolver o, al menos, bonificar en 2018 los montos cobrados en exceso. Hecho nada oportuno a la luz de los constantes lloriqueos del jefe de Gobierno respecto a la falta de apoyo financiero por parte del Gobierno Federal.

3.- Porque al mismo tiempo que ocurrió el predialazo, Mancera ordenó al consejero jurídico de su gobierno, que promoviera, usando su cargo y los recursos de la Ciudad, amparos en contra del gasolinazo, es decir contra una acción del Gobierno Federal que a la postre, salvo para hacerse propaganda, resultaron inútiles, por lo que de haber salido adelante la Acción de Inconstitucionalidad hubiera hecho un ridículo monumental.

4.- Porque habría sido un triunfo para quienes han levantado la voz para denunciar que los incrementos abusivos del predial se usan como punta de lanza, para desplazar a población de bajos recursos de zonas donde más adelante se construye vivienda para grupos de ingresos medios y altos.

Queda para el cotilleo especular si Mancera cruzó la avenida Pino Suárez para apersonarse en la Suprema Corte de Corte de Justicia y, más aún, sobre cuales podrían haber sido los argumentos que puso sobre la mesa para hacer valer su posición. Pero lo que recién hemos sabido es que, en los hechos, el jefe de Gobierno ha reconocido el error que cometió el año pasado al elaborar la tarifa del Impuesto Predial, porque ahora sí, en el Artículo 130 del Código Fiscal de 2018, se aumentan en 5.5%, que es el porcentaje de incremento propuesto, solo los rangos y la cuota fija de la tarifa del predial, que fue justo lo que organizaciones ciudadanas como Suma Urbana, reclamaron y expusieron a  diputados de la Asamblea Legislativa y a los ministros de la Suprema Corte.

Desde luego que este reconocimiento tácito de lo que se hizo mal, no les devuelve a cientos de miles de ciudadanos el dinero que, al amparo de un error burdo avalado por la Suprema Corte de Justicia, pagaron de más al erario capitalino y, menos aún, nos alienta a pensar que esta sea una especie de oasis en el paramo político en el que está sumido el País.

Aumento del predial para 2018: alrededor de un 5.5%

La iniciativa de Decreto de Reformas al Código Fiscal que presentó el Secretario de Finanzas a la Asamblea Legislativa, tiene un presupuesto de 213 mil millones de pesos a recaudar en 2018.
La recaudación estimada por el impuesto predial es de 15 mil 288 mdp, un incremento de mil 363 mdp respecto a lo que se aprobó en 2017.
Se ha revisado la iniciativa de Reforma del Código Fiscal y se esta incrementando aproximadamente un 5.5% a la Tabla de Tarifas, valores unitarios de construcción y del terreno. Es lo que se estima de inflación en 2017.
Falta el dictamen final de la Asamblea legislativa pero calculen el aumento a sus prediales en un 5.5%.
Aunque pareciera justo el aumento al predial, la especulación del suelo urbano sigue provocando a través de estos mecanismos, la expulsión de población hacia el Estado de México al no poder pagar los altos costos de vivienda. Así, se repite el circulo perverso de la movilidad de la CDMX, en donde personas que trabajan en zonas centrales hacen hasta 2 horas y media de camino a sus trabajos por que su salario no les permite vivir en la CDMX.
Vaya reto tendrá el próximo Jefe de Gobierno para revertir esta situación, porque no sólo es la re-densificación para poder aliviar la movilidad de la CDMX, sino también la solución a la escasez de agua que estamos enfrentando para poder densificar y los altos costos de la vivienda.

Vivienda en CdMX, la más cara de AL; se debe ahorrar 69 años para tener 50 metros cuadrados: CAF

Ciudad de México, 1 de diciembre (SinEmbargo).– Una familia de la Ciudad de México necesita ahorrar el 30 por ciento de sus ingresos mensuales durante 69 años para poder para comprar una vivienda de aproximadamente 50 metros cuadrados, de acuerdo con el Reporte de Economía y Desarrollo 2017 del Banco de Desarrollo de América Latina (CAF).

“En Ciudad de México se requieren 69 años para comprar un departamento de 50 metros cuadrados de valor mediano si se ahorra el 30 por ciento del ingreso laboral mensual del hogar promedio. Estos valores pueden variar al interior de las ciudades según el valor que la sociedad le asigne a las distintas zonas”, detalló el informe en el apartado de “Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina”.

La Ciudad de México es la urbe de América Latina con el costo más elevado en vivienda. En Bogotá (Colombia) y Santiago (Chile), el promedio es de 40 años; seguidos de Buenos Aires (Argentina), Lima (Perú) y Montevideo (Uruguay), con 35 años; y Quito (Ecuador), con 20 años de ahorro.

De acuerdo con el reporte, para adquirir un metro cuadrado de vivienda en la capital se necesitan cinco meses de ingreso promedio, mientras que el promedio para el resto de las capitales latinoamericanas es de entre dos y tres meses.

El precio promedio por metro cuadrado para la Ciudad es de mil 991 dólares (37 mil pesos al tipo de cambio de 19 por dólar) para un departamento y de mil 579 dólares (29 mil pesos) para una casa.

Por ejemplo, al observar el precio mediano del metro cuadrado del sector más barato (Tláhuac) y del sector más caro (Miguel Hidalgo) en la Ciudad de México, el valor del metro cuadrado en los sectores más elevados equivale a seis veces el que tiene en los sectores más económicos.

Los sismos que sacudieron a la Ciudad de México en septiembre pasado provocaron un movimiento en los precios de venta y renta, de acuerdo con un comunicado del portal inmobiliario Propiedades.com. Las propiedades bajaron de valor en algunas zonas, pero en otras, incluso donde pegó más fuerte el sismo, subieron.

En el segmento de renta, la mayor disminución fue en la zona Del Valle, cuyos precios bajaron 4.62 por ciento. Le sigue la zona de Portales con 0.77 por ciento.

En Condesa y Roma sucedió un fenómeno: los damnificados buscan permanecer en la misma zona, generando demanda y, consecuentemente, un aumento de precios.

CAPITALINOS, SIN ACCESO A UN CRÉDITO HIPOTECARIO

El limitado acceso al crédito hipotecario es uno de los principales desafíos debido a que en México la deuda hipotecaria como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB) apenas supera el 8 por ciento, mientras que el promedio de Europa es 37 por ciento y de Estados Unidos y Canadá 70 por ciento.

“Una alternativa es fomentar y flexibilizar los mercados de alquiler, ya que el porcentaje de hogares que alquilan la unidad en la que viven no alcanza el 20 por ciento en la mayoría de las ciudades de la región. Los valores más bajos se encuentran en México (16 por ciento), Perú (11 por ciento) y Nicaragua (7 por ciento)”, explicó Pablo Sanguinetti, director corporativo de Análisis Económico y Conocimiento para el Desarrollo de CAF durante la presentación del informe.

La Ciudad de México destaca también por tener una densidad poblacional relativamente alta. Mientras en 2014 las áreas metropolitanas de Nueva York y Ciudad de México tenían casi la misma población (18 millones de habitantes), la densidad de Ciudad de México (110 habitantes por hectárea) superaba en más de cuatro veces a la de Nueva York (25 habitantes por hectárea).

El CAF destacó que la gobernanza metropolitana es importante para las políticas urbanas, ya que las dinámicas económicas y sociales suelen sobrepasar los límites administrativos municipales.

En América Latina, sólo la mitad de las áreas metropolitanas tiene un órgano de gobierno metropolitano, una fracción sustancialmente menor que la observada en los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE). Por su parte, esa menor cantidad de instituciones de gobierno metropolitano se debe, sobre todo, a que se utilizan menos los acuerdos informales entre gobiernos locales, de acuerdo con el documento.

Mientras en México sólo el 20 por ciento de los municipios tiene algún tipo de acuerdo con otros municipios, en España el 75 por ciento de los municipios coordina con sus pares mediante acuerdos de políticas públicas.

En el caso particular de México, solo 11 de las 59 zonas metropolitanas identificadas en 2010 tenían un marco legal propio para definir instrumentos e instituciones para la gestión metropolitana.

EL TRANSPORTE, OTRO PROBLEMA EN LA CDMX

El nivel de insatisfacción con el transporte público para 11 ciudades de América Latina continúa siendo uno de los principales problemas.

Bogotá, con el nivel más alto de insatisfacción de las urbes estudiadas, registra el 38.2 por ciento, mientras que en la Ciudad de México, el 12.8 por ciento de los ciudadanos dijeron estar inconformes con su transporte.

Las mujeres enfrentan una barrera de acceso adicional en el transporte público: el acoso sexual y la violencia física.

Según la Encuesta del CAF 2016, el 16 por cinto de las mujeres de América Latina declaró haber sido víctima de algún tipo de agresión sexual o física en el transporte público (la cifra llega al 19 por ciento entre aquellas que se desplazan de manera cotidiana al trabajo por este medio).

Eliminan examen para obtener Licencia de Conducir

Eliminan examen para obtener licencia de conducir en la CDMX
Aunque usted no lo crea. Hay muchas carencias en el comportamiento de los conductores en la CDMX, la falta de conocimiento de las reglas que todos debemos cumplir mientras conducimos un coche, camión, transporte público, son innegables.
Cuando se publicó la Ley de Movilidad en 2014, todos celebramos que ahora sí se aplicaría un examen teórico y práctico para demostrar que se sabe conducir y el mínimo de reglas para una sana convivencia entre conductores, peatones y ciclistas.
El pasado 15 de septiembre, se publicó el Reglamento de la Ley,  no viene el requisito de examen, solo hay que presentar los derechos, eso sí bien pagados, identificación oficial y comprobante de domicilio.
Otra vez como los cangrejos, un paso para atrás. ¿Hasta cuando las autoridades interpretaran su papel de buscar el bien para todos?
Fuente: El Financiero